张某与甲房地产公司签订商品房预售合同，合同约定甲公司将其建设的某小区一套商品房出售给张某，张某交纳不低于房价款30%的首付款，余款通过按揭贷款支付。合同签订后，张某交纳了首付款，并办理了按揭贷款。就在张某筹划收房入住时，甲公司又以更高价格将该套房屋出售给李某，李某交纳了全部房款，并按甲公司通知验收了房屋，进行装修后入住。张某遂与甲公司发生纠纷，甲公司提出商品房预售合同中明确载明，本合同经办理备案登记后生效。因张某与甲公司的合同尚未备案登记，故尚未生效，甲公司同意退还房款，但拒绝承担任何其他责任。张某诉至法院。下列说法正确的有（）

第1题

张某与甲房地产公司签订商品房预售合同，合同约定甲公司将其建设的某小区一套商品房出售给张某，张某交纳不低于房价款30%的首付款，余款通过按揭贷款支付。合同签订后，张某交纳了首付款，并办理了按揭贷款。就在张某筹划收房入住时，甲公司又以更高价格将该套房屋出售给李某，李某也交纳了全部房款，并按甲公司通知验收了房屋，进行装修后入住。张某遂与甲公司发生纠纷，甲公司提出商品房预售合同中明确载明，本合同经办理备案登记后生效。因张某与甲公司的合同尚未备案登记，故尚未生效，甲公司同意退还房款，但拒绝再承担任何其他责任。张某诉

A.张某与甲公司之间的商品房预售合同已经成立，但未生效

B.张某与甲公司之间的商品房预售合同已经成立，且已生效

C.甲公司应对张某承担缔约过失责任

D.张某有权请求甲公司承担违约责任

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第2题

某房地产公司对该公司新开发的在建商品房进行预售。3月22日，将一套房屋预售给张某，并与其签订了商品房预售合同，约定价款132万以及分期支付价款的具体方式，合同约定在第二年年底将交房。同年5月19日，房地产公司又将同一房屋以168万预售给赵某，赵某当即付清了房款。合同签订后，赵某对商品房预售合同进行了预告登记。第二年年初，房地产公司将房屋交付给赵某，并且办理了过户登记。下列说法正确的是（）。

A.张某取得所有权，因为他与房地产公司的买卖合同在先

B.赵某取得所有权，因为他已付清房款房屋已经交付

C.赵某取得所有权；因为赵某对商品房预售合同进行了预告登记

D.赵某取得所有权，因为房屋已经过户给赵某

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第3题

2008年11月，天宇房地产开发公司开发的“星城”小区，在取得商品房预售资格的条件下，对在建商品房进行预售。房地产开发公司称，在展销会期间买顶层送天台。张某看中了1号楼顶层的一套两居室，便与房地产开发公司签订了商品房预售合同，约定房地产开发公司2009年2月底交付房屋，房屋价款为185万元，2年内分三期付清，顶层天台赠送给张某，并约定房屋交付后半年内将房屋产权证办妥，双方到房管部门对该合同进行了预告登记。2009年2月27日，张某拿到房屋钥匙后开始装修房屋。在装修过程中为了装修建材的安全，考虑到其住房位于顶层且只有其一家居住，便在通往顶层的过道上安装了防盗门，并用板材封闭了楼梯扶手部分。2009年6月张某入住，2009年9月张某拿到了房产证。同月，房地产公司聘请了大地物业管理公司对“星城”小区进行管理。2009年底“星城”小区的业主全部入住后成立了业主委员会。2010年1月，张某买车，但这时小区车位已经售完，物业公司便在小区道路上区划了一些车位，每个车位2万元。另外，广告公司在小区的电梯里设立电梯广告，物业公司每年收取租金10万元。2010年1月，业主委员会发现小区的物业费用偏高，且小区的卫生环境不佳，安全也堪忧。业主委员会欲解聘大地物业管理公司，房地产公司不同意，双方发生纠纷。根据上述案情，请回答：1）房地产公司与张某签订的合同效力如何？为什么？2）假设在2009年4月张某装修过程中，该市突发地震房屋倒塌，房屋倒塌的损失由谁承担？为什么？3）张某封闭顶层的行为引起张某楼下邻居崔某的不满，崔某是否有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材？为什么？4）物业公司是否有权出售车位？为什么？5）物业公司允许广告公司在小区电梯里设立广告的做法是否正确？电梯广告的租金10万元归谁所有？6）业主委员会是否有权解聘大地物业管理公司？为什么？7）假设物业管理公司将1间物业管理用房出租给周某开办便民超市，物业管理公司与周某的房屋租赁合同是否有效？为什么？

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第4题

（）客户张琳欲购买一套预售商品房,书面委托其好友吴莉代为签订认购合同,后签订预售房合同时张琳因突发事件不能亲临现场,通知吴莉来代签,经纪人莫凯告诉张琳,委托书只说明了让吴莉代签认购合同,遂吴莉不能代签预售房合同。莫凯的说法是正确的

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第5题

下列哪些合同或合同的条款是无效的？（)

A.甲服装销售公司与女职工乙订立劳动合同，其中约定，若乙怀孕，劳动合同自动解除

B.甲明知乙房地产公司尚未取得商品房预售许可证，但因担心房价上涨，仍与之订立商品房预售合同

C.甲鞋类批发企业以国产跑鞋冒充进口跑鞋，高价卖给乙

D.甲父患癌症急需用钱，乙趁机以低价收购甲收藏的1幅名画，甲无奈与乙签订了买卖合同

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第6题

客户购买尚未竣工验收的房地产项目，需要签订的合同是（）。（分值

A.商品房买卖（现售）合同

B.商品房买卖（预售）合同

C.存量房买卖合同

D.房屋租赁合同

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第7题

公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同纠纷也应无效。对此，下列判断正确的是（）

A.法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一

B.《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房预售许可证为条件

C.双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效

D.因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人

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第8题

根据合同法及有关司法解释的规定，下列有关合同解除的表述正确的是（）。

A.甲、乙签订合同后，甲在合同履行期限到来之前向乙表示不再履行合同义务，则乙有权要求甲承担违约责任，但无权解除合同

B.丙、丁签订农用化肥买卖合同后，因农用化肥价格大涨，丙向丁表示，农用化肥价格大涨属于商业风险，因而不再履行交付化肥的义务并有权解除合同

C.薛某与某房地产公司约定，薛某以按揭贷款的形式购置一套商品房，后因银行利率上调和按揭首付款增加二成而导致薛某无力购房，则薛某有权解除合同

D.曾某和李某约定，李某加工服装1万套，曾某在服装加工完毕后即行付款，但服装加工完毕后曾某未按约付款，则李某有权即行解除合同并要求曾某承担违约责任

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第9题

下列关系中，不属于民法调整的财产关系的有（）

A.张某向某房地产公司购买一套商品房而形成的买卖合同关系

B.国家因建设需要征用甲村的土地而形成的土地征用关系

C.小张围与小刘恋爱向小刘赠送MP3而形成的赠与关系

D.甲父死亡后其子甲取得遗产而形成的财产关系

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第10题

客户王晓丽在签订商品房预售合同时，对其中约定的面积不是很了解，经纪人肖军告诉她：预售合同中所约定的面积一般为实测面积。肖军的解释是正确的（）合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在商品房买卖合同中约定的所买卖新建商品房的面积。新建商品房预售中，因还没有实测面积，合同约定面积一般是预测面积合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在商品房买卖合同中约定的所买卖新建商品房的面积。新建商品房预售中，因还没有实测面积，合同约定面积一般是预测面积

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第11题

杨某向某房地产公司订购了一套房屋并与其签订了房屋预售合同，向其支付了首期房款，双方约定杨某俅清房款后入住。后来，由于该房地产公司经营不善，无法支付某建筑公司的工程款，遂与其协商用该房屋抵销欠款，双方签订了房屋转让协议并办理了产权登记手续。不久，杨某前往房地产公司准备缴纳剩余房款时，被告知房屋已归建筑公司所有。因协商未果，杨某诉至法院，要求取得原订房屋的所有权。以下说法正确的有哪些？( )

A.该房屋应当归杨某所有，因为其与旁地产公司签订合同在先

B.房地产公司与建筑公司签订的房屋转让协议是无权处分，属于效力待定合同

C.该房屋应当归建筑公司所有，因为其办理了产权登记手续

D.杨某可以要求房地产公司返还首期房款，并赔偿损失

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